DO Research

Kantorenmarkt Almere structureel veranderd

De kantorenmarkt in Almere is de laatste jaren in rap tempo veranderd. Ik heb de cijfers er nog even bijgehaald. Zo werd begin 2015 in Almere maar liefst 221.000 m² kantoorruimte aangeboden. Dat betekende toen dat ongeveer een derde van de totale kantorenvoorraad voor verhuur of verkoop beschikbaar was. Almere was daarmee een van de koplopers in Nederland. Vooral in het stationsgebied van Almere was de situatie zorgwekkend. Daar werd op het hoogtepunt zelfs twee derde van de voorraad aangeboden. Dat kwam niet alleen door vraaguitval en vertrekkende bedrijven als gevolg van de economische recessie maar ook doordat daar op grote schaal kantoren zijn gebouwd zonder dat daar vooraf een huurder was gevonden.

Medio 2019, nog geen vijf jaar later dus, is het aanbod teruggelopen tot circa 122.000 m². Dat is een spectaculaire daling van 45%. In het stationsgebied is de daling van het aanbod zelfs nog sterker. Dat komt echter niet in de eerste plaats doordat er veel vraag is geweest naar deze kantoren maar vooral door transformatie naar andere functies, zoals wonen en hotels. Diverse panden in het stationsgebied, maar ook bij Almere Muziekwijk, hebben een nieuwe bestemming gekregen of staan op de nominatie om te worden getransformeerd. Vooral in het stationsgebied en op een gedeelte van bedrijvenpark Randstad wordt verdere herontwikkeling verwacht. Het tekort aan (huur)woningen in Almere speelt die ontwikkeling in de kaart. Ontwikkelaars en beleggers struinen de markt af naar mogelijkheden. Maar ook de gemeente speelt hierin een actieve rol.

Een andere ontwikkeling die de structuur van de kantorenmarkt in Almere de laatste jaren heeft veranderd is de snelle groei van aanbieders van flexibele kantoorconcepten. Doordat het grootste deel van de vraag naar kantoren in Almere van kleinschalige aard is, hebben tal van verhuurders hierop ingespeeld door kleinschaligere ruimten aan te bieden met een kortere looptijd. Enkele voorbeelden daarvan zijn Green Capitol Center, Placestowork, Mac3Park, Almere Offices, Regus, Element Offices en Business Campus Almere. En het eind is nog niet in zicht. Alleen dit jaar al zijn daar MyOffice (10.000 m² in het Modecentrum), Newday Offices (circa 6.000 m² in het voormalige pand van Leaseplan bij het NS-station Almere Centrum) en Flexizone (circa 4.700 m² op bedrijvenpark Gooisepoort) bijgekomen. Daarnaast start binnenkort ook The Office Operators met circa 3.300 m² in het stationsgebied. Daarmee wordt een circa 15% van de totale kantorenvoorraad aangeboden als flexibele kantoorruimte, en dat is duidelijk meer dan in de meeste andere steden in Nederland.

Door transformatie en flexibilisering is het aanbod dus niet alleen afgenomen maar ook meer aangepast aan de veranderde vraag. In tegenstelling tot vroeger, toen het heel normaal was om voor vijf jaar een kantoor te huren, vraagt de huidige gebruiker namelijk om veel meer flexibiliteit. Zowel de huurtermijn als het te huren oppervlak worden het liefst zo flexibel mogelijk gehouden. Het is dan ook veelal niet meer de verhuurder die bepaalt, maar de huurder. En in de talloze kantoorconcepten wordt die huurder vaak veel meer op maat bediend.

Voor de Almeerse kantorenmarkt als totaal betekent dit dat de marktsituatie in ieder geval aan de aanbodkant een duidelijke verbetering heeft laten zien en naar verwachting zet die ontwikkeling komende jaren verder door. Grootste zorgen liggen aan de vraagkant, want die blijft wat achter. In het eerste halfjaar van 2019 werd slechts 7.800 m² kantoorruimte opgenomen. Dat is 33% minder dan een jaar eerder. Van overloop vanuit de steeds krapper wordende kantorenmarkten in Amsterdam en Utrecht is nauwelijks sprake. Nu de economische groei lijkt af te zwakken ligt een sterke groei van de vraag naar kantoren ook niet direct in de lijn der verwachting.